nieuws Amsterdam - NLVE

Zoeken
Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

nieuws Amsterdam

AMSTERDAM


Persbericht
Winst in WOZ Bezwaar actie Amsterdam!

SEBA heeft begin 2017 huiseigenaren in Amsterdam opgeroepen om bezwaar te maken tegen de WOZ waarde omdat de gemeente bij de waardering uitgaat van onjuiste marktgegevens. De rechtbank Amsterdam heeft in een proefprocedure op 7 december 2018 de huiseigenaar nu in het gelijk gesteld.

“SEBA is zeer verheugt over de winst in deze proefprocedure die in samenwerking met WOZ-juristen, Corten De Geer Advocaten en het Nederlands instituut voor Erfpacht is gevoerd. De rechtbank wijst de door de gemeente gebruikte correctie van verkoopprijzen van erfpachtwoningen af” zegt Koen de Lange, voorzitter van SEBA.

“Met deze uitspraak valt de basis weg onder de aanbiedingen van de gemeente Amsterdam voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. De WOZ-waarden en als gevolg hiervan ook de BSQ’s waarop de overstapaanbiedingen zijn gebaseerd, deugen niet.” En “ SEBA vindt dan ook dat iedere huiseigenaar de mogelijkheid moet krijgen om de canon voor de overstapaanbieding vast te kunnen laten stellen door een commissie van onafhankelijke taxateurs, net als bij canonherziening einde tijdvak nu al het geval is.”

“Uit deze uitspraak van de rechtbank volgt dat bij het vaststellen van een nieuwe canon rekening moet worden gehouden met de marktwaarde van het erfpachtrecht. De door de gemeente gehanteerde residuele grondwaardemethode is bij bestaande erfpachten volgens SEBA ongeschikt om te gebruiken. De rechtbank hanteert de ook door SEBA gewenste vergelijkingsmethode om de marktwaarde vast te stellen.Het Grondwaardebeleid dat de gemeente in 2017 heeft ingevoerd en dat is gebaseerd op de residuele WOZ/BSQ grondwaardemethode kan hiermee de prullenbak in.”

“Enkele honderden bezwaarprocedures die via de WOZ Bezwaar actie van SEBA zijn aangespannen zullen naar verwachting slagen als gevolg van de uitspraak in deze proefprocedure over de erfpachtcorrectie.”


Link naar de volledige uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2018:8714

Inhoudelijk

De rechtbank doet in deze uitspraak een aantal principiële uitspraken over de te hanteren
uitgangspunten bij de waardering van erfpachtwoningen. Hierover bestaat al langer een groot verschil van inzicht tussen de gemeente Amsterdam en huiseigenaren vertegenwoordigd door SEBA.

Allereerst oordeelt de rechtbank dat voor de onderbouwing van de volle en onbezwaarde waarde van de woning, de vergelijkingsmethode door de taxateur gebruikt kan worden en dat de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten hiervoor geschikt zijn.

Daarbij oordeelt de rechtbank dat een erfpachtcorrectie toepasbaar is. Van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. De
erfpachtcorrectie vormt een wezenlijk onderdeel in de berekening en wordt bepaald door de door de
markt gepercipieerde huidige waarde van de toekomstige canonbetalingen.

De rechtbank oordeelt verder dat de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de woning
moet worden vastgesteld door de erfpachtcorrectie op te tellen bij de verkoopprijs die betaald is voor de vergelijkingsobjecten. De WOZ-waarde van de woning is de volle en onbezwaarde waarde van de woning in het economisch verkeer.

De rechtbank oordeelt hiermee dat drie uitgangspunten die SEBA al jaren lang propageert juist zijn:

1. Gebruik van de vergelijkingsmethode om de marktwaarde van de woning en het erfpachtrecht te
bepalen. De marktwaarde van erfpachtrechten kan worden bepaald door referentietransacties.
2. De marktwaarde van de blote eigendom wordt bepaald door de door de markt gepercipieerde
huidige waarde van toekomstige canonbetalingen.
3. De marktwaarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de woning (VE) wordt bepaald
door de optelsom van de marktwaarde van het erfpachtrecht (EP) en de marktwaarde van de
blote eigendom (BE). In formule VE = EP + BE

De rechtbank oordeelt in deze proefprocedure dat de berekening van de erfpachtcorrectie door de
gemeente niet marktconform is. De rechtbank oordeelt hierbij dat de toekomstige canon voor een nieuw erfpachttijdvak niet zonder meer kan worden afgeleid uit de huidige canon en dat het onderzoek uit 1996 van Francke en Wilders onvoldoende basis biedt voor een marktconforme erfpachtcorrectie. Dit
onderzoek is volgens de rechtbank niet bruikbaar omdat het een klein onderzoek is geweest dat
bovendien niet representatief is voor heel Amsterdam en omdat de marktomstandigheden sinds 1996 ingrijpend zijn veranderd.

In enkele andere procedures oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs dat huiseigenaren niet
opnieuw een waarde beschikking van de WOZ 2015 kunnen aanvragen. De WOZ-waarde 2015 wordt
gebruikt voor de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. Huiseigenaren gaan in een aantal
gevallen in hoger beroep tegen deze uitspraken. Zie o.a. ECLI:NL:RBAMS:2018:8457

Voor meer informatie:

Koen de Lange
Voorzitter SEBA
T: 06-21521358
M: bestuur@erfpachtinamsterdam.nl

Wie voert deze actie uit?

WOZ-juristen (www.WOZ-juristen.nl); Adam Bakker T: 06-83716808

Corten De Geer Advocaten (www.cortendegeer.nl); Eduard de Geer T: 020-2621242

Nederlands instituut voor Erfpacht (NivE) (www.mijnerfpacht.nl); Koen de Lange T:06-21521358

Waar kan ik meer informatie vinden over de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht?

Gemeente Amsterdam www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/

SEBA www.erfpachtinamsterdam.nl








Wet Openbaarheid van Bestuur
WOB verzoek Gemeente Amsterdam in beroep behandeld door rechtbank Amsterdam (maart 2018) (UITSPRAAK)

Rechtbank Amsterdam verklaart het beroep van de NLVE gegrond.  

De NLVE heeft in juli 2016 een Wob verzoek ingediend om de schriftelijke stukken geopenbaard te krijgen die te maken hebben met de totstandkoming van de AB 2016 en die betrekking hebben op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. De gemeente Amsterdam verschuilt zich achter privacy regels, inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van ambtenaren en derden. Kortom weinig stukken en veel 'zwart'
De NLVE heeft na bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam. Nadat er in maart 2018 uitspraak door de rechtbank Amsterdam is gedaan heeft de gemeente Amsterdam een nieuwe beslissing op bezwaar uitgebracht.
Helaas heeft de gemeente Amsterdam niet de aanwijzingen gevolgd die de rechtbank Amsterdam aangegeven heeft in haar uitspraak.
De gemeente Amsterdam heeft verzuimt om beroep in te stellen tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam en heeft het gedurft een besluit te nemen dat indruist tegen de uitspraak van de rechtbank.

De NLVE is wederom in beroep gegaan tegen de hernieuwde beslissing op bezwaar. (
2e beroepschrift)
De behandeling ter zitting is nog niet gepland.

En dit Wob verzoek loopt al vanaf juli 2016........ zal het 3 jaar gaan duren voordat er duidelijkheid komt?


Amsterdam

Motie aangenomen om verlengde afkoop onder AB 1994 tot 1-1-2020 aan te kunnen vragen


Op 15-02-2018 is een motie van de leden Boomsnna (CDA), Van Soest (Pvd0), Van Lammeren (PvdD), van Osselaer (D66) en Dijk (WD) inzake de aanpassing van de formule voor verlengde afkoop voor erfpachters met Algemene Bepalingen 1994 (geef huiseigenaren tijd voor een weloverwogen besluit) aangenomen.

klik
HIERvoor de motie

Wet Openbaarheid van Bestuur WOB verzoek Gemeente Amsterdam behandeld rechtbank Amsterdam (oktober 2017)


Inmiddels is duidelijk dat de rechtbank de termijn van uitspraak over 6 weken na behandeling ter zitting niet gehaald heeft. Na weken van niet bereikbaar wegens omstandigheden sprak ik vandaag de griffier. Er zijn per ongeluk geen uitstelbriefjes verstuurd, de verwachting is dat binnen twee weken na heden, 13-02-2018, er een uitspraak komt. Jammer dat de uitspraak zo lang op zich laat wachten, inmiddels is er 15 maart 2018 uitspraak gedaan.

Gemeenteraadsverkiezingen Amsterdam maart 2018


De politiek spreekt zich uit...

CDA gaat voor afkoop eeuwigdurende erfpacht 10% WOZ waarde
VVD strelt BSQ maximaal 30% en een korting van 50% ipv de huidige 25% (dit komt neer op 15% van de WOZ waarde)

lijsttrekkersdiscussie de Balie 15 januari 2018 zie film van debat op https://vimeo.com/251223269 erfpacht standpunten op 24.00 minuten van de film

 
 
Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu