nieuws Amsterdam - NLVE

Overstap naar AB 2016 en wel-of niet afkopen canon voor eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

Inmiddels -2024- hebben vele Amsterdamse erfpachters gebruik gemaakt van de overstapregeling. De erfpachters met een hogere BSQ hebben hoge afkoopsommen moeten betalen!

Voor het einde van 2019 bent u in de gelegenheid om een aanvraag overstap naar de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 (AB 2016) te doen onder gunstigere voorwaarden dan vanaf 1 januari 2020.

algemeen:
De gemeente Amsterdam stelt erfpachters van woningen in de gelegenheid om over te stappen naar de AB 2016. De erfpacht onder de AB 2016 is eeuwigdurend, dat wil zeggen dat deze voor 'altijd' uitgegeven wordt en dat er geen tussentijdse herziening van de canon plaatsvindt zodat er geen periodieke canonstijgingen zijn. Onder de oude voorwaarden wordt om de 50 jaar de canon herzien wat tot grote canonstijging kan leiden.
Onder de AB 2016 wordt de mogelijkheid geboden de toekomstige canon in één keer af te kopen.

De gemeente Amsterdam heeft voor alle woningen in Amsterdam een berekening gemaakt van de grondwaarde. Uitgangspunt voor de berekening is de WOZ waarde van 2015 (of 2014) en de Buurtstraatquote (BSQ). De BSQ varieert tussen 5 en 49%. Woningen in Noord, Zuid-Oost en West hebben doorgaans een lagere BSQ dan woningen in Zuid, Centrum en Oost. De BSQ bepaalt welk deel van de WOZ waarde de grondwaarde is, die wordt berekend door de herbouwkosten van het huis van de WOZ waarde af te trekken. Nu de WOZ waarde veel sneller stijgt dan de herbouwkosten gaat de BSQ in rap tempo door de gehele stad omhoog naar de 49%.   

Er wordt tot het einde van het jaar een 'korting' van 25% + 10% op de grondwaarde gegeven wat tot uiting komt in de afkoopsom.

Wij vinden deze manier van rekenen bijzonder omstreden, wetenschappelijk is vastgesteld dat de grondwaarde gemiddeld 11-13% van de WOZ waarde is. De Amsterdamse politiek wil echter de erfpachters nog een keer langs de kassa laten gaan en alle meerwaarde (die de erfpachter heeft opgebouwd) in één keer afromen. Op dit moment vindt er binnen de gemeentelijke politiek een discussie plaats over het verlengen van het aanbod voor overstappen na 1 januari 2020 omdat er slechts een klein percentage van de erfpachters een aanvrag voor de overstap en /of afkoop hebben aangevraagd.

Het wel of niet afkopen is een keuze waarin wij niet kunnen en willen adviseren, deze keuze is afhankelijk van vele persoonlijke omstandigheden. Daarbij is het onduidelijk hoe de 'markt' zal reageren op de koopprijs voor woningen waarbij de erfpacht wel is afgekocht en woningen waarbij dat niet het geval is. Kopers houden in het algemeen onvoldoende rekening met de aankoopprijs tussen woningen met afgekochte en niet afgekochte canon. Of u een groot gedeelte van de investering op korte termijn terug zult zien in de verkoopprijs is ongewis.

Wat wij wel weten is dat als u niet overstapt naar de AB 2016 en de canon niet 'vastklikt' dat de canonherziening bij einde tijdvak gebaseerd wordt op de dan geldende WOZ waarde, de dan geldende BSQ en het dan geldende canonpercentage en dat de extra 'overstapkorting' voor beslissers tot 1 januari 2020 niet gegeven wordt. Er is nu al een groot verschil tussen de WOZ waarde 2015 en 2018, de verwachting is dat het verschil groter wordt.

====================================================================
FD 29 oktober 2019 Amsterdammer kan erfpachtbesluit niet langer voor zich uitschuiven

De BSQ bepaalt in feite welk deel van de WOZ de grondwaarde is. Die wordt berekend door de kosten om het huis opnieuw te bouwen van de WOZ-waarde af te halen. De BSQ is gemaximeerd op 49% (Centrum, Oud-Zuid) en is minimaal 5% (Bijlmermeer). Tot 1 januari kunnen huizenbezitters in Amsterdam nog afkopen op basis van de WOZ-waardes van 2014 of 2015 en de BSQ van 2017.

Na 1 januari gaat de gemeente rekenen met de WOZ-waardes van 2018 en de BSQ's van 2020. Aangezien zowel de huizenwaardes als de buurtstraatquote de afgelopen jaren flink zijn gestegen, zijn afkopers na deze deadline aanzienlijk duurder uit. Bovendien vervalt per 1 januari een extra korting van 10% over het hele erfpachtbedrag. Volgens experts valt het bedrag door deze veranderingen al snel twee keer zo hoog uit, maar kan het zelfs om een verviervoudiging gaan.

Op de rekenmethode van de gemeente is overigens nogal wat kritiek. De gemeente zou zich via de BSQ een te groot deel van de huizenwaarde toe-eigenen, zegt onder meer de stichting erfpachters belang Amsterdam (SEBA). Doordat de (her)bouwkosten lang niet zo hard zijn gestegen als de huizenprijzen, gaat een steeds groter deel naar de gemeente, is de kritiek. De gemeente stelt juist dat de methode fijnmaziger is dan andere manieren en meer recht doet aan de werkelijke bouwvorm en -grootte.

Maar zelfs de grootste critici zijn het erover eens dat het zaak is om vóór 1 januari te handelen. Zo reist Lex van Drooge, oud-CDA-raadslid en een geducht tegenstander van de gemeente in deze zaak, al maanden langs buurthuizen in de stad om voorlichting te geven. 'Als mensen nu de erfpacht niet in ieder geval vastklikken, zijn ze straks heel veel geld kwijt. Dat geldt ook voor mensen van wie de erfpacht voorlopig nog jaren is afgekocht', aldus Van Drooge.
====================================================================

Welke keuze heeft u:

Er wordt onderscheid gemaakt tussen afkoop van alleen het eeuwigdurende gedeelte van de canon of d gehele canon van het huidige tijdvak en het eeuwigdurende tijdvak

1) U kiest alleen voor afkoop van het eeuwigdurende tijdvak, u betaalt dan de huidige (geindexeerde) halfjaarlijkse canon tot het einde van het lopende tijdvak. Indien uw tijdvak ten einde loopt dan betaalt u geen canon meer omdat het eeuwigdurende gedeelte dan reeds betaald is.

2) U kunt er ook voor kiezen om de canon van het lopende tijdvak en het eeuwigdurende tijdvak in één keer af te kopen. Indien u dat doet dan hoeft u nooit meer de halfjaarlijkse canon te betalen.   

3) U kunt er ook voor kiezen om alleen over te stappen naar de AB 2016 en de canon niet af te kopen. U blijft dan de huidige (geindexeerde) halfjaarlijkse canon betalen tot het einde van het huidige tijdvak. De gemeente Amsterdam doet u dan  nu al een aanbieding voor de nieuwe canon (vastgeklikte canon) die aansluitend aan het huidige tijdvak betaalt dient te worden. Die canon wordt geindexeerd zodat deze hoger is tegen de tijd dat het huidige tijdvak ten einde loopt. Die  aanbieding is gebaseerd op de WOZ waarde 2015 (of 2014) de huidige BSQ en het nu vastgestelde canonpercentage en de 'korting' van 25% + 10% + 10% op de grondwaarde. Dit is een vraagprijs van de gemeente, dit is geen onderhandelingsresultaat zoals dat tussen partijen gebruikelijk zou moeten zijn bij transacties. U blijft in de gelegenheid om canon op enig moment eeuwigdurend af te kopen waarbij de afkoopsom bepaald wordt aan de hand van de vastgeklikte canon, de canon die is gebaseerd op de WOZ waarde 2015 (of 2014), de huidige BSQ, het nu vastgestelde canonpercentage en de 'korting' van 25% + 10% + 10% op de grondwaarde. De AB 2016 geeft de mogelijkheid tot afkoop, de huidige afkoopinstructie ook. Dit biedt niet de garantie dat dit in de toekomst zo blijft zijn. Deze keuze is sterk aan te bevelen boven keuze 4.

4) U doet niets. U blijft de huidige (geindexeerde) canon betalen tot het einde van uw tijdvak. Dan vindt er een canonherziening einde tijdvak (CHET) plaats. De verwachting is dat de canon door de gemeente en de eventuele taxatiecommissie gebaseerd wordt op de dan vastgestelde WOZ waarde. Zoals de systematiek nu is met de BSQ, betekent dat stijging van de grondwaarde tot 49% van de WOZ waarde.

Keuze 4 is de minst aantrekkelijke keuze, kies in ieder geval voor keuze 3.

Als u de overstap naar de AB 2016 doet en het aanbod van de gemeente Amsterdam aanvaardt, dan zit u daar aan vast. U sluit daarmee de mogelijkheid uit dat deskundigen bij herziening volgens uw huidige AB een nieuwe (mogelijk lagere) canon vaststellen. Mocht de Gemeenteraad of Burgemeerster en Wethouders inzicht krijgen dat de vraagprijs voor de afkoop niet redelijk is dan hopen wij dat de prijs voor overstappers aangepast wordt.

Is de afkoopsom lager dan €10.000 dan is het -in het algemeen- raadzaam om nu na te denken over afkopen.

informatie van AWEP over de afkoopregeling

zwartboek erfpacht

DOE RUIM VOOR 1 JANUARI 2020 EEN AANVRAAG BIJ DE GEMEENTE AMSTERDAM!   https://erfpacht.amsterdam.nl/portaal/login/

=======================================================================

Persbericht
Winst in WOZ Bezwaar actie Amsterdam!

SEBA heeft begin 2017 huiseigenaren in Amsterdam opgeroepen om bezwaar te maken tegen de WOZ waarde omdat de gemeente bij de waardering uitgaat van onjuiste marktgegevens. De rechtbank Amsterdam heeft in een proefprocedure op 7 december 2018 de huiseigenaar nu in het gelijk gesteld.

“SEBA is zeer verheugd over de winst in deze proefprocedure die in samenwerking met WOZ-juristen, Corten De Geer Advocaten en het Nederlands instituut voor Erfpacht is gevoerd. De rechtbank wijst de door de gemeente gebruikte correctie van verkoopprijzen van erfpachtwoningen af” zegt Koen de Lange, voorzitter van SEBA.

“Met deze uitspraak valt de basis weg onder de aanbiedingen van de gemeente Amsterdam voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. De WOZ-waarden en als gevolg hiervan ook de BSQ’s waarop de overstapaanbiedingen zijn gebaseerd, deugen niet.” En “ SEBA vindt dan ook dat iedere huiseigenaar de mogelijkheid moet krijgen om de canon voor de overstapaanbieding vast te kunnen laten stellen door een commissie van onafhankelijke taxateurs, net als bij canonherziening einde tijdvak nu al het geval is.”

“Uit deze uitspraak van de rechtbank volgt dat bij het vaststellen van een nieuwe canon rekening moet worden gehouden met de marktwaarde van het erfpachtrecht. De door de gemeente gehanteerde residuele grondwaardemethode is bij bestaande erfpachten volgens SEBA ongeschikt om te gebruiken. De rechtbank hanteert de ook door SEBA gewenste vergelijkingsmethode om de marktwaarde vast te stellen.Het Grondwaardebeleid dat de gemeente in 2017 heeft ingevoerd en dat is gebaseerd op de residuele WOZ/BSQ grondwaardemethode kan hiermee de prullenbak in.”

“Enkele honderden bezwaarprocedures die via de WOZ Bezwaar actie van SEBA zijn aangespannen zullen naar verwachting slagen als gevolg van de uitspraak in deze proefprocedure over de erfpachtcorrectie.”

Link naar de volledige uitspraak ECLI:NL:RBAMS:2018:8714

Inhoudelijk

De rechtbank doet in deze uitspraak een aantal principiële uitspraken over de te hanteren
uitgangspunten bij de waardering van erfpachtwoningen. Hierover bestaat al langer een groot verschil van inzicht tussen de gemeente Amsterdam en huiseigenaren vertegenwoordigd door SEBA.

Allereerst oordeelt de rechtbank dat voor de onderbouwing van de volle en onbezwaarde waarde van de woning, de vergelijkingsmethode door de taxateur gebruikt kan worden en dat de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten hiervoor geschikt zijn.

Daarbij oordeelt de rechtbank dat een erfpachtcorrectie toepasbaar is. Van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. De
erfpachtcorrectie vormt een wezenlijk onderdeel in de berekening en wordt bepaald door de door de
markt gepercipieerde huidige waarde van de toekomstige canonbetalingen.

De rechtbank oordeelt verder dat de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de woning
moet worden vastgesteld door de erfpachtcorrectie op te tellen bij de verkoopprijs die betaald is voor de vergelijkingsobjecten. De WOZ-waarde van de woning is de volle en onbezwaarde waarde van de woning in het economisch verkeer.

De rechtbank oordeelt hiermee dat drie uitgangspunten die SEBA al jaren lang propageert juist zijn:

1. Gebruik van de vergelijkingsmethode om de marktwaarde van de woning en het erfpachtrecht te
bepalen. De marktwaarde van erfpachtrechten kan worden bepaald door referentietransacties.
2. De marktwaarde van de blote eigendom wordt bepaald door de door de markt gepercipieerde
huidige waarde van toekomstige canonbetalingen.
3. De marktwaarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de woning (VE) wordt bepaald
door de optelsom van de marktwaarde van het erfpachtrecht (EP) en de marktwaarde van de
blote eigendom (BE). In formule VE = EP + BE

De rechtbank oordeelt in deze proefprocedure dat de berekening van de erfpachtcorrectie door de
gemeente niet marktconform is. De rechtbank oordeelt hierbij dat de toekomstige canon voor een nieuw erfpachttijdvak niet zonder meer kan worden afgeleid uit de huidige canon en dat het onderzoek uit 1996 van Francke en Wilders onvoldoende basis biedt voor een marktconforme erfpachtcorrectie. Dit
onderzoek is volgens de rechtbank niet bruikbaar omdat het een klein onderzoek is geweest dat
bovendien niet representatief is voor heel Amsterdam en omdat de marktomstandigheden sinds 1996 ingrijpend zijn veranderd.

In enkele andere procedures oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs dat huiseigenaren niet
opnieuw een waarde beschikking van de WOZ 2015 kunnen aanvragen. De WOZ-waarde 2015 wordt
gebruikt voor de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. Huiseigenaren gaan in een aantal
gevallen in hoger beroep tegen deze uitspraken. Zie o.a. ECLI:NL:RBAMS:2018:8457

Voor meer informatie:

Koen de Lange
Voorzitter SEBA
T: 06-21521358
M: bestuur@erfpachtinamsterdam.nl

Wie voert deze actie uit?

WOZ-juristen (www.WOZ-juristen.nl); Adam Bakker T: 06-83716808

Corten De Geer Advocaten (www.cortendegeer.nl); Eduard de Geer T: 020-2621242

Nederlands instituut voor Erfpacht (NivE) (www.mijnerfpacht.nl); Koen de Lange T:06-21521358

Waar kan ik meer informatie vinden over de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht?

Gemeente Amsterdam www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/

SEBA www.erfpachtinamsterdam.nl








Wet Openbaarheid van Bestuur
WOB verzoek Gemeente Amsterdam in beroep behandeld door rechtbank Amsterdam (maart 2018) (UITSPRAAK)
Rechtbank Amsterdam verklaart het beroep van de NLVE gegrond.  
De NLVE heeft in juli 2016 een Wob verzoek ingediend om de schriftelijke stukken geopenbaard te krijgen die te maken hebben met de totstandkoming van de AB 2016 en die betrekking hebben op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. De gemeente Amsterdam verschuilt zich achter privacy regels, inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van ambtenaren en derden. Kortom weinig stukken en veel 'zwart'
De NLVE heeft na bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Amsterdam. Nadat er in maart 2018 uitspraak door de rechtbank Amsterdam is gedaan heeft de gemeente Amsterdam een nieuwe beslissing op bezwaar uitgebracht.
Helaas heeft de gemeente Amsterdam niet de aanwijzingen gevolgd die de rechtbank Amsterdam aangegeven heeft in haar uitspraak.
De gemeente Amsterdam heeft verzuimt om beroep in te stellen tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam en heeft het gedurft een besluit te nemen dat indruist tegen de uitspraak van de rechtbank.

De NLVE is wederom in beroep gegaan tegen de hernieuwde beslissing op bezwaar. (2e beroepschrift)
De behandeling ter zitting is nog niet gepland.

En dit Wob verzoek loopt al vanaf juli 2016........ zal het 3 jaar gaan duren voordat er duidelijkheid komt?


Amsterdam

Motie aangenomen om verlengde afkoop onder AB 1994 tot 1-1-2020 aan te kunnen vragen

Op 15-02-2018 is een motie van de leden Boomsnna (CDA), Van Soest (Pvd0), Van Lammeren (PvdD), van Osselaer (D66) en Dijk (WD) inzake de aanpassing van de formule voor verlengde afkoop voor erfpachters met Algemene Bepalingen 1994 (geef huiseigenaren tijd voor een weloverwogen besluit) aangenomen.

klik HIERvoor de motie

Wet Openbaarheid van Bestuur WOB verzoek Gemeente Amsterdam behandeld rechtbank Amsterdam (oktober 2017)

Inmiddels is duidelijk dat de rechtbank de termijn van uitspraak over 6 weken na behandeling ter zitting niet gehaald heeft. Na weken van niet bereikbaar wegens omstandigheden sprak ik vandaag de griffier. Er zijn per ongeluk geen uitstelbriefjes verstuurd, de verwachting is dat binnen twee weken na heden, 13-02-2018, er een uitspraak komt. Jammer dat de uitspraak zo lang op zich laat wachten, inmiddels is er 15 maart 2018 uitspraak gedaan.

Gemeenteraadsverkiezingen Amsterdam maart 2018

De politiek spreekt zich uit...

CDA gaat voor afkoop eeuwigdurende erfpacht 10% WOZ waarde
VVD strelt BSQ maximaal 30% en een korting van 50% ipv de huidige 25% (dit komt neer op 15% van de WOZ waarde)

lijsttrekkersdiscussie de Balie 15 januari 2018 zie film van debat op https://vimeo.com/251223269 erfpacht standpunten op 24.00 minuten van de film