NLVE

NLVE
Op 9 oktober 2021 onze oud-voorzitter John Yang is  overleden. Wij zijn hem dankbaar vanwege zijn geweldige inzet voor de erfpacht(ers).  Hij heeft in Amsterdam het begin gemaakt van het protest tegen de canonstijgingen en de bewustwording onder erfpachters dat de gemeente Amsterdam niet goed bezig is, het gaat allemaal en alleen maar om geld. Wij zetten ons nog steeds in voor eerlijke erfpacht. Wij herdenken John als een aimabele man.

De Nederlandse Vereniging van Erfpachters NLVE (voorheen de Vereniging van Amsterdamse Erfpachters VAE) stelt zich ten doel om erfpachters in het gehele land te ondersteunen. Op zich is erfpacht een goed instrument om grond in gebruik uit te geven voor woningbouw, bedrijfsmatige- of andere activiteiten. Een probleem doet zich echter voor indien de erfpachtvoorwaarden niet Veilg Doelmatig en Nuttig zijn. Het probleem zit niet in de erfpacht zelf, het instrument, maar in de gebruikers van dit instrument.
De NLVE is niet tegen erfpacht op zich! Wel is de NLVE van mening dat erfpacht vaak een verouderd instrument is dat niet goed meer past in het hedendaagse wonen. Een recht tot aankoop van de grond, zeker in stedelijke gebieden, een hedendaagse ontwikkeling is die zich voort dient te zetten.

Wat is erfpacht
Eenvoudig gezegd is erfpacht het recht om andermans grond, tegen een vergoeding (canon), te gebruiken alsof het je eigen grond is.
De opstal(len) zijn door natrekking eigendom van de grondeigenaar.
Een erfpachter bezit het economisch eigendom van de grond en opstallen. De juridische eigendom van de grond en de opstallen ligt bij de grondeigenaar. Een erfpachter bezit het erfpachtrecht, dat recht wordt verkocht bij overdracht. Een erfpachter is dus geen eigenaar van de grond en/of de gebouwen en beplantingen die op de grond staan. Amsterdammers die de grond in erfpacht van de gemeente Amsterdam hebben, die hebben doorgaans geen opstalrecht. Die wonen dus in een "gemeentehuis".

Opstalrecht
Een opstalrecht is het recht om een opstal in eigendom (economisch en juridisch) te hebben op andermans grond. Vaak is het opstalrecht afhankelijk van een erfpachtrecht, beide rechten zijn dan gevestigd. Bij overdracht verkoopt u dan het erfpachtrecht (het gebruik van de grond) en de eigendom van de opstallen. Indien het opstalrecht afhankelijk van het erfpachtrecht is komt het opstalrecht ten einde bij beëindiging van her erfpachtrecht.

Wat gaat er mis bij erfpacht?
Vroeger betaalde de erfpachter een symbolisch bedrag aan canon ter bevestiging van de rechtsverhouding tussen de grondeigenaar en de erfpachter. Een "recognitie" van de rechtverhouding.
Veel grondeigenaren zien tegenwoordig de recognitie niet meer als een bevestiging van de rechtstoestand maar als een goede bron van inkomsten. Bij periodieke herziening, of bij het omzetten van het contract wordt een taxatie gedaan ter bepaling van de nieuwe canon. Vreemd genoeg wordt vaak de 'volle' grondwaarde, alsof het een leeg bouwperceel is, genomen om de waarde te bepalen. Vreemd genoeg wordt het rendement van langlopende staatsleningen genomen om het (rente)percentage te bepalen waarop de canon gebaseerd gaat worden.

De volle grondwaarde is bij erfpacht een fictie, op de grond is immers een erfpachtrecht gevestigd. Dat erfpachtrecht vermindert de waarde van de grond. Bij erfpacht is er sprake van 'bloot eigendom', de grondeigenaar heeft grond belast met erfpacht in zijn bezit. Dat is minder waard dan 'vol' eigendom, althans de canon dient dan niet over de volle eigendomswaarde berekend te worden. De erfpachter heeft ook niet het genot van de grond alsof het zijn eigen grond is. Vaak zien we in erfpachtvoorwaarden allerlei beperkingen en verplichtingen voor de erfpachter. Deze beperkingen dienen als depreciatie factoren aangemerkt te worden om de waarde van het gebruik van de grond te verminderen.

Het is onjuist om het rendement uit langlopende staatsleningen of het rentepercentage op geldleningen te gebruiken om een canonpercentage daar van af te leiden. Als je nu € 10.000 leent en het over 50 jaar moet terugbetalen dan is diezelfde € 10.000 een stuk minder waard. Dat komt door inflatie, met een euro van nu kan je over 50 jaar veel minder doen. Als je nu een stuk grond uitgeeft in erfpacht en je doet dat voor 50 jaar dan krijg je na 50 jaar de volle eigendom terug. De grond is echter meer waard geworden dan 50 jaar geleden. Daarom past het niet om grond met geld te vergelijken.

In het rendement op staatsleningen zit naast het element inflatie het element 'risico'. Bij het uitgeven van grond in erfpacht is geen enkel risico gemoeid. De grondeigenaar krijgt de volle eigendom aan het einde van het erfpachtrecht terug en tijdens de periode waarin de erfpacht uitgegeven is heeft de grondeigenaar, indien de canon niet betaald wordt, de mogelijkheid de erfpacht op te zeggen en de schuld te verhalen op de verkoopprijs van het erfpachtrecht of de opstallen.

Wat kan de vereniging voor u doen?
De vereniging zet zich in algemene zin in om erfpacht tot een voor erfpachters redelijk en billijk instrument te maken, erfpacht zoals het bedoeld was. Wij bieden objectief advies en ondersteuning. Voor leden is de ondersteuning bij een eenvoudige vraag gratis, als de behandeling van een vraag van een lid meer dan een 1/2 uur aan tijd gaat kosten dan wordt die meerdere tijd in rekening gebracht.

Taxatie
De vereniging kan u een taxateur leveren die bekend is met het waarderen van erfpacht.