Eeuwigdurende erfpacht - NLVE

Zoeken
Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

Eeuwigdurende erfpacht

Amsterdam

Amsterdam wil dit jaar eeuwigdurende erfpacht invoeren.
De erfpachters zullen een aanbod van de gemeente Amsterdam krijgen om in één keer hun canonlasten voor de toekomst voor eens en altijd af te betalen. Daar hangt natuurlijk een prijskaartje aan en alles draait er nu om hoe die prijs bepaald moet worden. Het lijkt er op dat er heel duur betaald gaat moeten worden.


De gemeente heeft een commissie onderzoek laten doen naar de afkoopwaarde -

Amsterdam, 18 juni 2015 - De Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht bestaande uit de hoogleraren Tom Berkhout (Nyenrode), Dirk Brounen (Universiteit Tilburg) en Piet Eichholtz (Universiteit Maastricht) heeft vandaag haar advies, getiteld ‘ Schoon schip’ , gepresenteerd aan de Amsterdamse raadscommissie Ruimtelijke Ordening. Na maandenlang onderzoek en gesprekken met diverse belanghebbenden, belangenorganisaties en deskundigen, concludeert de commissie dat Amsterdam toe is aan eenduidige eenvoud met betrekking tot toekomstige erfpacht.

“De huidige systematiek van canonherzieningen functioneert niet langer”, aldus prof.dr. Tom Berkhout, voorzitter van deze Grondwaardecommissie. In een groeiend aantal gevallen verwerpen erfpachters het aanbod van de gemeente voor een nieuwe canon. In de huidige werkwijze is veel onduidelijk en worden extra kosten gemaakt om tot een compromis te komen. “Onze bevindingen geven duidelijke aanwijzingen voor de hervorming van het systeem in eeuwigdurende erfpacht. Om te komen tot een breed maatschappelijk draagvlak moet de gemeente het systeem van canonbepaling transparant en eenvoudig maken.”

De grondwaardecommissie adviseert de gemeente de residuele-waardemethode te hanteren om de grondwaarde te bepalen. Deze methode gaat ervan uit dat de waarde van de grond het verschil (residu) is tussen de marktwaarde van het object (de grond plus de opstal) en de waarde van de opstal (het gebouw). Deze methode is niet nieuw, en sluit goed aan bij de Amsterdamse erfpachtsystematiek. De commissie heeft zich echter de vraag gesteld op welke punten de toepassing van deze residuele-waardemethode voor de Amsterdamse situatie verbeterd kan worden en komt tot drie adviezen.
De grondwaardecommissie adviseert:

   de objectwaarde te bepalen op basis van de WOZ-waarde (waarde voor de Wet waardering onroerende zaken);
   de bouwkosten en waardevermindering van de opstal te schatten op wetenschappelijke basis;
   het canonpercentage vast te stellen op basis van de financiële theorie.

De commissie pleit hiermee voor meer gebruik van objectieve theorie voor de onderbouwing van grondslagen en voor meer inzet van grootschalige (openbare) databronnen voor de uitwerking.
Om tot deze nieuwe werkwijze te komen, heeft de commissie enkele praktische aanbevelingen gedaan. (1) Maak het nieuwe erfpachtaanbod aantrekkelijk. De gemeente dient te bepalen hoeveel zij kan en wil ‘investeren’ om eeuwigdurende erfpacht een aantrekkelijk alternatief te maken voor de erfpachters. (2) Bied de burger keuzemogelijkheden. De grondwaardecommissie adviseert de gemeente iedere erfpachter zelf te laten kiezen uit drie aanbiedingen met gelijke economische waarde: een vaste jaarlijkse canon; een lagere maar met inflatie geïndexeerde jaarlijkse canon; en een eenmalige afkoop voor een bedrag ter grootte van de contante waarde van de canonbetalingen. (3) Communiceer nieuwe aanbiedingen glashelder. Het aanbod dat iedere erfpachter van de gemeente zal krijgen, moet voor iedereen begrijpelijk zijn.



HIER vindt u het rapport "Schoon Schip"

SEBA heeft commissie een tegenonderzoek laten doen naar de afkoopwaarde-

Woensdag 6 januari 2016


Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) heeft een commissie van onafhankelijke deskundigen verzocht om commentaar te leveren op het eerdere advies ‘Schoon Schip’ van de door de gemeente ingestelde grondwaardecommissie (GWC) en om een aantal vragen te beantwoorden.

De ingestelde commissie, die de naam heeft gekregen van Marktwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht (MWC), bestaat uit de volgende leden:

   mr. A.C. (Nol) Monster (voorzitter), voormalig Ombudsman Financiële Dienstverlening (Kifid), voormalig vice-president van de Rechtbank in Haarlem
   prof. dr. P. (Peter) van Gool FRICS, hoogleraar vastgoed economie UvA/ASRE, hoofd onroerend goed SPF Beheer
   dr. P.C.J-P. (Paul) Nelisse FRICS RT, director valuation Colliers International, promotie-onderzoek ‘stedelijke erfpacht’

De marktwaardecommissie concludeert in haar rapport, met de titel ‘Bezint eer gij begint’, dat invoering van eeuwigdurende erfpacht op basis van het eerdere advies Schoon Schip niet zal leiden tot een goede en vlotte transitie. De MWC pleit ervoor om tot een compromis tussen gemeente en erfpachters te komen. Daarnaast wordt de berekening van het canonpercentage uitgewerkt. Op basis van de huidige marktgegevens acht de MWC een canonpercentage van 1,9% redelijk.

Nol Monster (voorzitter MWC): “De grondwaardecommissie maakt wel Schoon Schip voor de toekomst, in overeenstemming met het gemeentelijk beleid, maar bij de overgang van het oude naar het nieuwe stelsel wordt bepaald geen Schoon Schip gemaakt. De aanvangswaarde van de nieuwe canon van het nieuwe erfpachtsysteem lijkt namelijk op de oude gebrekkige wijze te gaan worden berekend. Veel erfpachters zullen hoge omzettingskosten moeten betalen. Dat geldt ook voor die erfpachters die hun canon hebben afgekocht” En “ Wanneer het advies van de GWC door de gemeente wordt opgevolgd, zal er geen draagvlak zijn onder erfpachters om over te stappen. Een valse start van de nieuwe grondpolitiek zou de gemeente wel eens ernstig kunnen opbreken. Vandaar dat de marktwaardecommissie haar rapport de naam ‘Bezint eer gij begint’ heeft meegegeven.”

Als compromis tussen de gemeente, als grondeigenaar, en de honderdduizenden huiseigenaren, die in dit proces tot elkaar zijn veroordeeld, stelt de marktwaardecommissie een prijs bij overstap voor, van maximaal 17x de canon. Als andere overheidsinstanties, zoals de belastingdienst, die prijs bepalen op 17 x de canon dan lijkt dat ook voor de gemeente een goed uitgangspunt. Aan de andere kant moet voor erfpachters de prijs te betalen en te financieren zijn. Naar het oordeel van de MWC is 17x de canon het maximum dat een erfpachter bereid zal zijn te betalen. De erfpachter neemt immers een belangrijk voorschot op de toekomst, maar hij is dan ook wel verlost van onzekerheid in de toekomst. Bij 17 x de canon is het ook waarschijnlijker dat de omzettingskosten tot uitdrukking komen in een waardestijging van het erfpachtrecht. Want anders schiet de erfpachter er bij in bij een verkoop nadat hij zijn erfpacht heeft omgezet. Waar het om gaat is dat de gemeente rekening moet houden met wat de erfpachter voor zijn recht heeft betaald. Nu is dat niet het geval. De gemeente gaat er namelijk van uit dat de erfpachter op niets meer recht heeft dan de waarde van de (verouderde) stenen van zijn huis (meer precies de herbouwkosten, na aftrek van veroudering).


Koen de Lange (voorzitter SEBA) over het MWC rapport: “Wij zijn verheugd dat de marktwaardecommissie zich op niet mis te verstane wijze uitspreekt over het eerdere rapport Schoon Schip. Dit komt overeen met de kritiek die wij op dat advies hebben gegeven. De politieke besluitvorming plaats laten vinden op basis van Schoon Schip wordt hiermee moeilijk.” En “Het wordt nu echt de hoogste tijd dat de gemeente luistert naar de grote zorgen onder huiseigenaren en bereid is om met ons de onderhandelingen te starten over een compromis voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Het advies van de MWC geeft hier goede aanknopingspunten voor. Tot nu toe heeft de gemeente dit telkens afgewezen.”

Het rapport van de marktwaardecommissie kunt u
hier downloaden met hier de samenvatting.


 
 
Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu