2008 Lezing NLVE-voorzitter op Vergadering NVM - NLVE

Zoeken
Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

2008 Lezing NLVE-voorzitter op Vergadering NVM

nieuws archief > diversen nieuws

Lezing NLVE-voorzitter op Vergadering NVM

Lezing Voorzitter op de Voorjaarsledenvergadering NVM A&LV


Nederlandse Landelijke Vereniging van Erfpachters   / Broeren
29/5/2008    Jaarvergadering NVM Agrarisch te    Nunspeet


Dank voorzitter voor de uitnodiging om over erfpacht te spreken voor dit uitgelezen gezelschap van specialisten.

Dames en heren!
         
De Amsterdamse erfpachtersvereniging is eind januari van dit jaar landelijk gegaan.

Sinds 30 januari heet de Vereniging van Amsterdamse Erfpachters DE NEDERLANDSE LANDELIJKE VERENIGING VAN ERFPACHTERS en is het werkterrein ook landelijk in plaats van de regio Amsterdam. Toen ben ik ook benoemd tot voorzitter.
De doelstellingen van deze erfpachtersvereniging blijven ongewijzigd: afschaffing en/of ingrijpend wijzigen (eeuwige afkoop) van het verouderde en inmiddels onredelijke instituut erfpacht. Maar dan landelijk.

Dit wil de NLVE bereiken door overleg met en te ageren tegen grondeigenaren die grond in erfpacht uitgeven: Domeinen, Rijkswaterstaat, gemeenten, waterschappen, provincies, Hoogheemraadschappen, Polder- en Waterschappen Staatsbosbeheer EN particulieren.

Leden van de NLVE zijn particuliere erfpachters, ondernemingen en instellingen, beleggers en onroerend goed-professionals. Nu de NLVE landelijk gaat opereren, zijn leden uit alle gebieden en gemeenten van Nederland welkom. Daardoor wint de vereniging aan gewicht als we met grondeigenaren aan tafel zitten. Samenwerking met de Vereniging Eigen Huis (700.000 leden), Vastgoedbelang (beleggers), VvE-Belang de institutionele beleggers en makelaarsverenigingen zoals NVM (grootste) is van groot belang.

De NLVE zal een actieve lobby voeren om haar doelstellingen te bereiken bij gemeenten, waterschappen, provincies en landelijke politiek. Maar ook overleg met de organisaties van notarissen en advocaten om hen te bewegen niet mee te werken aan onredelijke erfpachtcontracten.

Op het ogenblik voert de vereniging gerechtelijke procedures tegen de gemeente Amsterdam en het Hoogheemraadschap Hollands Noorder Kwartier om hen te dwingen erfpachtgronden te verkopen, grove onredelijkheden uit het erfpachtsysteem te halen en erfpacht eventueel af te schaffen. Overigens naast de honderden gerechtelijke procedures over erfpacht.

Een kenniscentrum voor erfpacht is noodzakelijk, want omdat er centraal (wetgever) nagenoeg niets is geregeld, beheerst chaos de landelijk verspreide erfpacht en spelen grondeigenaren erfpachters tegen elkaar uit. Daarom verzint iedere grondeigenaar nieuwe erfpachtvoorwaarden en circuleren er vele verschillende percentages om via een grondwaarde de erfpachtcanon te berekenen: 1,8 %, 3,8  %, 4,3 %  5,38 % en zelfs 7,5 %.
Vele professoren hebben een eigen percentage berekend.

Wat vindt u van tijdelijke erfpachtcontracten van 30 jaar met een vijfjaarlijkse canonherziening en tussentijds bij verkoop? Dit leidt tot absurde canonverhogingen. Ook kijken we naar de voortdurende erfpachtcontracten van 75 en 50 jaar met tussentijdse herzieningen voor bestemmingswijzigingen. En dat erfpachters iedere 50 jaar voor de volledige grondwaarde opdraaien in plaats van de waardestijging van de grond, dat oorspronkelijk de bedoeling was.
En ineens is de canon verworden tot een marktconform rendement op vermogen (grond). In plaats van een redelijke vergoeding voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter de waardestijging die de bloot eigenaar toch al krijgt, nogmaals via een canon.

U kunt met al deze kwesties professioneel en privé in aanraking komen. Grond in erfpacht uitgegeven door welke grondeigenaar dan ook komt u bij (tweede) woningen tegen, bij bedrijfpanden, winkelcentra, boerderijen met landbouw-, tuinbouwgrond en veehouderijen. Staatsbosbeheer, soms samen met natuurmonumenten, komt u dan het meest tegen. In polders komt u Rijkswaterstaat/Domeinen tegen.

Het bekendste voorbeeld van uitbuiting van het principe erfpacht door Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden (Terschelling, Vlieland en Texel). Op Texel werk ik al bijna 8 jaar als erfpachtdeskundige tegenover Staatsbosbeheer. Ik zou een boek kunnen schrijven over de drama’s die ik daar heb meegemaakt in die tijd. Staatsbosbeheer verslijt daar ieder jaar enkele deskundigen die zij selecteert op het feit dat ze hoge grondwaarden, lees canons, taxeren. Daarover is inmiddels in de Tweede Kamer met de minister van LNV een rel ontketend. Onder leiding van prof Jistke de Jong (TU Delft) komt er nu een commissie die moet onderzoeken of het erfpachtbeleid van Staatsbosbeheer deugt of niet. De onderzoeksopdracht is nog niet rond, dus ik weet nog niet of ik wel in die commissie ga zitten.

Vorige week kreeg ik een erfpachtdossier op mijn bureau uit Borne bij Almelo met grondeigenaars Staatsbosbeheer en Natuurmonumenten. Daar gaat een erfpachtcanon van een boerderij en varkenshouderij van 2002 tot 2007 vier keer omhoog. Nou zal agrarische grond best in waarde gestegen zijn, maar toch geen 400 procent in 5 jaar? Wie taxeert zulke bedragen? Toch geen NVM-ers of andere deskundige, betrouwbare en onafhankelijk deskundigen? Of zijn dit taxateurs van het Landbouwbureau (overheid), of taxateurs en rentmeesters die ik vaker tegenkom die graag vette nota’s schrijven?

Ook in de particuliere sector (Texel) heb ik bij Staatsbosbeheer in vijf jaar tijd voor een woonhuis een voorstel voor nieuwe canon zien stijgen van 3.000 euro tot 15.000 euro. Uiteindelijk in een commissie van drie deskundigen heb ik dat naar 10 duizend euro kunnen krijgen. Maar dit is toch heel veel geld per jaar voor 500 M2 duingrond………

Of, gaat het erom, nu het minder gaat in de makelaardij om in een commissie van drie deskundigen tegen iedere prijs tot overeenstemming te komen (bindend advies)? Want anders kunt u geen honorarium declareren en in deze moeilijke tijden is dat wel handig. Het werk in zo’n commissie valt onder een inspanningsverplichting en niet onder resultaatsverplichting. Dus als u serieus uw werk heeft gedaan en daarvan een onderbouwd rapport inlevert, kunt u ondanks dat er geen eensluidend bindend advies volgt uit de deskundigencommissie toch uw (redelijk) honorarium declareren bij uw opdrachtgever. Deze kwestie won ik bij de Hoge Raad tegen de gemeente Amsterdam. Zoals u weet de erfpachtkampioen van Nederland.
Met 90 procent van de grond in erfpacht met een jaarlijkse opbrengst van 350 miljoen euro.

Ik denk dat ik voldoende van uw aandacht heb gekregen en misschien geeft de voorzitter nu de gelegenheid tot het stellen van vragen. Die ik hoop te kunnen beantwoorden.

Dank u!


 
 
Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu